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“奶奶,這是您做的?真好看!”

“這不昨天老師過(guò)來(lái)教的嘛,好看哈,閨女、小孫子們微信里跟我這兒要訂貨呢?！?4歲的古淑霞老人手里托著(zhù)自己手工制作的金魚(yú)、蜻蜓,漂亮的彩花,向年輕的樓層管家開(kāi)心地展示著(zhù),“第一次做,沒(méi)想到還挺有模樣?！?

作為恭和家園的第一批住戶(hù),古淑霞入住這家位于北京市朝陽(yáng)區雙橋附近的居家養老社區已經(jīng)一個(gè)多月了,這是北京市剛剛推出的第一個(gè)共有產(chǎn)權養老試點(diǎn)項目,也是全國首家。住的養老居室,自己擁有95%的產(chǎn)權,古淑霞說(shuō),“這就是住在自己家里的養老院?！?

改革:融合三種養老方式

示范帶動(dòng)養老服務(wù)領(lǐng)域供給側結構性改革

2017年歲末,北京市民政局正式對外發(fā)布國內首個(gè)共有產(chǎn)權養老試點(diǎn)項目——恭和家園集中式居家養老社區模式。這是一個(gè)將居家養老、社區養老和機構養老融合在一起,為“有房子”的老人提供24小時(shí)養老服務(wù)的全新項目。在這個(gè)社區里,自理老人可以享受幸福時(shí)光,失能、半失能老人可以有尊嚴的養老。

“共有產(chǎn)權養老試點(diǎn)”,是北京市落實(shí)習近平總書(shū)記要求,為滿(mǎn)足人民對美好老年生活的需求推出的養老服務(wù)供給側改革最新嘗試。截至1月2日,恭和家園,已認購簽約養老居室143套。這標志著(zhù)北京共有產(chǎn)權養老服務(wù)設施建設試點(diǎn)取得階段性成果。

“養老服務(wù),家庭擔不起、政府包不起、企業(yè)賠不起?！北本┦忻裾指本珠L(cháng)李紅兵說(shuō),“這就需要家庭、企業(yè)、社會(huì )和政府等主體共同參與,形成合力?！?

“共有產(chǎn)權養老”模式的創(chuàng )新就在于形成了“合力”:一是購買(mǎi)人持有養老房95%的產(chǎn)權,基本是房子“主人”,“住在自己家里”養老心里踏實(shí)；二是降低了企業(yè)資本投入壓力和風(fēng)險,有利于調動(dòng)社會(huì )資本參與養老服務(wù)的積極性,增加供給；三是24小時(shí)養老服務(wù),基礎服務(wù)多達65項,可以讓入住老人享受比較完善的養老服務(wù)。

在古淑霞那套擁有95%自主產(chǎn)權的養老居室里,除了隨處可見(jiàn)的紅色緊急呼叫按鈕,更有許多適老設施設計,弧型墻壁、大按鈕開(kāi)關(guān)、開(kāi)闊的衛生間,可伸縮扶手,淋浴間的活動(dòng)座椅……古奶奶一邊演示一邊說(shuō)道,“這些設施舒服安全,一般家里做不到?！?

推開(kāi)家門(mén),窗外花園里雖顯出隆冬的蕭瑟,但在室內寬敞的走廊,明亮的公共活動(dòng)區里卻溫暖如春。一排排高大的落地書(shū)架前,一張張繪畫(huà)閱覽書(shū)桌旁,老人們走出家門(mén)在這里寫(xiě)字畫(huà)畫(huà),制作手工藝；落地窗邊的下午茶區,舒服的沙發(fā)適合聊天看風(fēng)景；不遠處被繪畫(huà)手工展示區自然隔開(kāi)的公共講座區,既是養生講堂又是聯(lián)誼會(huì )場(chǎng)。

旁邊提示牌上公布著(zhù)一周的“每日活動(dòng)課表”,除了每天上午的“養生早課”,更有手工、合唱、智能產(chǎn)品學(xué)習,還有藝術(shù)欣賞、電影賞析等課程,古奶奶笑著(zhù)解釋,“智能產(chǎn)品學(xué)習就是學(xué)發(fā)微信?！?

一樓大堂的北側是中央廚房、家庭廚房、公共餐廳,可滿(mǎn)足老人們的不同的飲食需求,“在這里一日三餐不重樣兒!”古奶奶呵呵地笑著(zhù)。

穿過(guò)餐廳一側的長(cháng)廊,乘電梯上二樓,便是恭和家園的養護中心和醫療中心區,這里不僅有為失能、失智老人提供的醫療養護,同時(shí)24小時(shí)保障小區里的每一戶(hù)老人在緊要關(guān)頭得到緊急醫療救護。

“共有產(chǎn)權養老”,把居家養老、社區養老和機構養老這三種養老方式融為一體。李紅兵認為,“把居家養老鑲嵌在機構養老里,住在居家空間,使用機構的服務(wù)和公共設施,讓老年人在自己家中享受到醫養結合的專(zhuān)業(yè)化服務(wù),這種模式不僅緩解了投資方資產(chǎn)投入壓力,示范帶動(dòng)了養老服務(wù)領(lǐng)域供給側結構性改革?！?

“共有產(chǎn)權養老服務(wù)設施建設模式,吸引了社會(huì )優(yōu)質(zhì)資本進(jìn)入養老服務(wù)業(yè),破解了建設養老設施資本流動(dòng)性的瓶頸,有效解決了社會(huì )群眾多元化多樣性養老服務(wù)需求?！崩罴t兵表示,共有產(chǎn)權試點(diǎn)模式將引入北京城市副中心的配套城市設施建設,促進(jìn)“職住一體、多代共處、醫養結合、持續照料”的新型社區生活方式的形成,提高完善城市副中心功能品質(zhì)。

北京市朝陽(yáng)區是國家級醫養結合試點(diǎn)單位,構建了目前全市規模最大、功能最強的區級養老服務(wù)指導中心。

北京市朝陽(yáng)區民政局相關(guān)負責人武寧介紹,共有產(chǎn)權養老服務(wù)設施試點(diǎn)打通了居家社區和機構養老相互獨立的養老供給格局,讓老年人在自己家,享受像養老機構醫養的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。恭和家園小區總面積約40%用來(lái)配套醫療、餐飲等公共服務(wù)設施,由企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)?！斑@是一種全新的養老模式,是對目前養老項目的補充。我們鼓勵更多的涉足養老項目的企業(yè)積極搭建平臺,不斷滿(mǎn)足百姓多元化、多樣性養老服務(wù)需求?！?

創(chuàng )新:“產(chǎn)權+服務(wù)”

在自己家里享受養老服務(wù),“在世有資產(chǎn),離世有遺產(chǎn)”

這種模式下,老人可以在家中享受養老服務(wù),企業(yè)也可以“輕裝”上陣。作為社會(huì )資本投入社會(huì )化養老服務(wù)的產(chǎn)物,恭和家園的投資運營(yíng)方樂(lè )成集團董事長(cháng)倪浩華說(shuō):“北京居家養老社區改變了人們對家庭養老的固有認知,在此之前,沒(méi)有一種居家養老可以實(shí)現如此便捷周全的養老服務(wù)。這種‘產(chǎn)權+服務(wù)’的創(chuàng )新養老模式,在養老和資產(chǎn)傳承兩端做到了一舉兩得,不僅為老年人提供了較為充足的養老服務(wù)保障,減輕了子女負擔,并且提供了一份可以繼承的資產(chǎn),等于解決了兩代人的養老問(wèn)題?！?

楊秀英有只小鸚鵡,養了14年。這些年,她在北京搬了幾次家,這只鸚鵡就跟著(zhù)她進(jìn)了幾個(gè)家門(mén)。

瞧著(zhù)鸚鵡在籠子里懶散地叨著(zhù)小米、曬著(zhù)暖冬的陽(yáng)光,恭和家園的新住戶(hù),81歲的楊秀英笑著(zhù)對記者說(shuō),“這回不走嘍,在這就住定了?！?

來(lái)恭和家園定居,楊秀英說(shuō),這是女兒給安排的,自己什么都不用操心。

1992年,小學(xué)語(yǔ)文教師楊秀英從北京市通州區一所小學(xué)退休,跟著(zhù)老伴住進(jìn)了位于朝陽(yáng)區的一套居室里,“那是女兒的房子,給我和她爸爸住?！蹦鞘峭诵莺蟮目鞓?lè )時(shí)光,他們每天去天壇打拳,每周上植物園、頤和園遛彎,生活?lèi)芤廨p松。

再后來(lái)老伴離世,楊秀英非常痛苦。在女兒的建議下“出去散散心”,不想,竟喜歡上了旅行。70多歲時(shí),楊秀英經(jīng)常一個(gè)人上內蒙古看大草原,去沈陽(yáng)參觀(guān)故宮,到洛陽(yáng)賞牡丹,在海南看紅樹(shù)林。行走中,理解了自己最熟悉課文中的風(fēng)物人情,更讓她養成了獨立安靜的生活習慣。

隨著(zhù)年齡的增長(cháng),一次突來(lái)的老年性中風(fēng),讓家人措手不及。女兒要接她一起生活,她拒絕了。女兒在自己家附近給她租了一套住房,她覺(jué)得“這個(gè)還可以?！焙髞?lái),兒女們越來(lái)越擔心她的身體,“請個(gè)保姆吧,老太太什么都會(huì )弄。不請吧,又真不放心她一個(gè)人?！?

2014年,在她又一次中風(fēng)發(fā)病后,女兒悄悄地考察了北京的許多家養老院?！吧橡B老院,那根本不可能?！睏钚阌⒁婚_(kāi)始是拒絕的,帶著(zhù)“挑毛病”的心態(tài)跟著(zhù)女兒參觀(guān)了位于朝陽(yáng)區雙井附近的恭和苑養老公寓,“沒(méi)想到,一去就看上了?！?

楊秀英說(shuō)自己喜歡那里的文化氛圍,娛樂(lè )活動(dòng),自己也會(huì )彈鋼琴,都是同齡人,交流無(wú)障礙,“關(guān)鍵是,吃的是自助餐?！备粦B(tài)和善的楊秀英哈哈地笑著(zhù),“我就喜歡吃自助餐?！?

恭和苑是楊秀英老年生活又一段新的開(kāi)始,“什么都特別滿(mǎn)意。但就是這兒寸土寸金,設施與服務(wù)檔次又高端,收費太貴了?！北M管把之前那套住房租了出去,但是加上自己的退休金,“女兒還得搭一些?！?

今年年初,女兒悄悄告訴她,“把那套房子賣(mài)了,買(mǎi)了恭和苑開(kāi)發(fā)的養老社區恭和家園?！迸畠赫f(shuō),“這樣,您就可以住自己的房子,享受跟恭和苑一樣的養老服務(wù)了?！睏钚阌⒏吲d地告訴記者,如今自己的退休金除了繳納每月養老服務(wù)費和餐費,“還略有盈余?！?

恭和家園投資運營(yíng)方負責人高峻松告訴記者,目前試點(diǎn)項目建有養老居室365套、養護中心39間共計68張床位。

社區內除了養老配套公共活動(dòng)設施外,還為老年人提供長(cháng)期居住、營(yíng)養膳食、醫療護理、居家服務(wù)、持續照料、康健娛樂(lè )等服務(wù)。

恭和家園實(shí)行“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住”,每間居室5%的產(chǎn)權由投資商永續持有,另外95%出售給家有60歲以上老人的居民,允許出售?！爱a(chǎn)權持有者都將擁有50年的‘不動(dòng)產(chǎn)登記證’,賦予了購買(mǎi)者對養老居室的資產(chǎn)權屬?！崩罴t兵表示,“在世有資產(chǎn),離世有遺產(chǎn)”將不再是夢(mèng)想。

“防火墻”:確保不違養老初衷

共有產(chǎn)權養老項目運營(yíng),政府全程可控,企業(yè)設置“防火墻”

為了防止該房產(chǎn)名不副實(shí),北京市相關(guān)試點(diǎn)方案對入住人有嚴格的政策限制,即必須為年滿(mǎn)60周歲(含)以上的老年人。試點(diǎn)方案中還采取了一系列措施,保證投資商要想實(shí)現盈利,必須靠提供養老服務(wù),而不能靠賣(mài)房子,使養老房真正用于養老。

“投資商僅僅銷(xiāo)售養老居室,不能實(shí)現盈利。相反,投資商如果信守為老服務(wù)承諾,妥善經(jīng)營(yíng),將成為良好的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)?！惫Ш图覉@運營(yíng)方樂(lè )成集團副總裁高峻松表示。

事實(shí)上,為確保共有產(chǎn)權養老居室始終不違背養老初衷,發(fā)生投機逐利的“變味”,北京市民政局、規劃國土委和市住建委都強調,這是一個(gè)養老項目,不是一個(gè)房地產(chǎn)項目。養老企業(yè)雖然只承擔5%的居室產(chǎn)權,但要對未來(lái)的養老服務(wù)提供永續的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)。

北京市規土委相關(guān)負責人介紹,項目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性養老設施,不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規土委將加大監管力度,嚴禁以養老機構的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),嚴禁以養老為名開(kāi)展無(wú)關(guān)的活動(dòng),嚴禁改變土地使用性質(zhì)。

高峻松介紹,為確保試點(diǎn)項目的養老服務(wù)用途,在政府及有關(guān)部門(mén)指導下,投資方設置了“防火墻”,采取一系列防范試點(diǎn)政策濫用的舉措。比如開(kāi)展購買(mǎi)資格評估,先確認養老服務(wù)需求。樂(lè )成公司組建評估團隊,了解客戶(hù)身份真實(shí)性、購房目的、服務(wù)需求等。評估結束后,出具評估報告,定制服務(wù)清單,建立客戶(hù)信息檔案,檔案還要交民政部門(mén)審核備案。

與此同時(shí),每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前,需支付每月3000元的“基礎服務(wù)費”。這筆費用,“無(wú)論居室是否空置,都要收取。這樣也是杜絕購買(mǎi)者以各種理由將養老房挪作他用?！备呔烧f(shuō)。

以試點(diǎn)項目每平方米4萬(wàn)元的售價(jià)計算,一戶(hù)79平方米的項目,全款為316萬(wàn)元,50年所需繳納的服務(wù)費為180萬(wàn)元,這相當于共需繳款496萬(wàn)元,合每平方米6.3萬(wàn)元左右,較周邊普通商品房已經(jīng)沒(méi)有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。

李紅兵強調,該項目實(shí)施的全過(guò)程,政府都是可控的?！胺孔邮怯脕?lái)住的,養老服務(wù)設施是用來(lái)養老的。在政府可控的情況下,老年人有了新的選擇?！保◤姇粤幔?